华夏中海商业REIT深交所上市，首日涨幅3.29%
深交所交易大厅的钟声响起，又一只消费基础设施REITs成功登陆资本市场。
10月31日，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（证券简称：华夏中海商业REIT，证券代码：180607）在深圳证券交易所成功上市。
上市首日，该REIT以5.281元为开盘参考价，收盘报价每份5.455元，上涨3.29%，盘中涨幅最高超过4.87%。
这只备受市场关注的REITs产品在发售阶段就获得了投资者追捧，比例配售前的认购金额累计近1600亿元，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达361.9倍和320.5倍。
01 项目概述
华夏中海商业REIT的上市标志着消费REITs二级市场再迎扩容。
基金份额3亿份，发售价格5.281元/份，募集资金总额15.843亿元。
该产品由中海、华夏基金、中信证券联合推出，基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。
其底层资产为佛山映月湖环宇城购物中心，位于广东省佛山市南海区。
这一项目是中国海外发展有限公司下属公司于2020年3月收购并运营的，可租赁面积为63，878.90平方米，2024年营业收入约1.37亿元。
02 资产亮点
映月湖环宇城作为华夏中海商业REIT的底层资产，具有独特的投资价值。
该项目是目前消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目，隶属于中海“环宇城”产品线，已进入成熟运营阶段。
地处广佛同城核心区位，映月湖环宇城5公里内消费人口超80万，3公里范围内无同类竞品。
它还是广佛线佛山段轨道交通上盖且片区内唯一一家大型商业综合，具备交通便利、稀缺壁垒、广佛红利、人口腹地等突出的硬件优势。
根据测算，华夏中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%（年化）、4.21%。
03 市场热度
华夏中海商业REIT的市场认购热度在近两年上市的消费基础设施REIT中稳居第一梯队。
网下询价认购总量达发售份额的374.72倍，创历史新高。
战略配售、网下发行和公众发行均获得了超额认购。
这一热情反映了投资者对中海商业运营能力和项目未来收益的认可。
中海作为华夏中海商业REIT的发起人，是房地产开发与不动产运营领域的龙头企业。
旗下中海商业发展历经13年发展，在管商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态。
04 创新模式
华夏中海商业REIT是首单以收购盘活模式落地的消费REITs。
这一模式为商业地产行业从“重开发持有”到“轻资产运营”转型提供了可复制、可推广的全新范本。
深圳证券交易所党委委员、副总经理李鸣钟在上市仪式上表示，华夏中海商业REIT的“收购-改造-提升-盘活”模式，既是对城市活力焕新、消费体验升级的前瞻性实践，又为盘活存量商业资产提供了可复制的创新样本。
中海集团董事长颜建国强调，此次华夏中海商业REIT成功发行，是中海地产在经营性不动产资产管理领域的重要突破，也是公司构建多类资管平台、培育第二增长曲线、推动经营性业务高质量发展的重要战略举措。
05 市场意义
华夏中海商业REIT的上市，进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模与活力。
截至10月31日，全市场共有12只消费基础设施REITs产品，基金发行规模超302亿元。
消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。
2024年以来，消费基础设施REITs多只产品在二级市场出现显著涨幅。据数据显示，消费类REITs年内平均涨幅达35.00%，远超其他类型。
中建集团副总裁、总会计师黄杰表示，未来中国建筑将以本次华夏中海商业REIT成功上市为契机，积极响应国家关于推动REITs市场扩围扩容的政策指引，努力打造一批在REITs市场具有引领示范作用的龙头产品。
华夏中海商业REIT的成功上市，为整个商业地产行业提供了从“重开发持有”向“轻资产运营”转型的可行路径。
其首单“收购-改造-提升-盘活”的模式，不仅为盘活存量商业资产提供了创新样本，也为未来更多同类项目的证券化开辟了道路。
随着国内公募REITs市场迈向高质量发展，这类兼具稳定收益与成长潜力的产品，正成为投资者参与商业地产的重要工具。
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